RECHTLICHES

ARNOT INVESTMENTS empfiehlt jeden Käufer einer Immobilie oder Grundstücks in Spanien, einen qualifizierten Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen zu beauftragen. Sollten Sie als Käufer keinen Rechtsanwalt kennen, so ist ARNOT INVESTMENTS gerne bereit, Ihnen einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu empfehlen, der die Sprache Ihrer Wahl spricht.

Der Immobilienkauf in Spanien ist ein relativ zügiges Verfahren. Das “letzte Wort” im Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang an einer Immobilie hat das Registeramt, das “Registro de la Propiedad”, welches unverzüglich Auskunft darüber erteilen wird, ob der Verkäufer lastenfreies Eigentum an der fraglichen Immobilie hat. In den meisten Fällen, sofern nicht eine sofortige Barzahlung des Gesamtkaufpreises erfolgt, wird zunächst ein privatschriftlicher Vertrag abgeschlossen, in dem folgende Einzelheiten des Kaufs festgehalten werden:

• die genaue rechtliche Beschreibung des Kaufgegenstandes

• die Festlegung des Kaufpreises

• die Festlegung der Zahlungsbedingungen

• die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie des Zeitpunktes der Übergabe der Kaufsache

Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrages wird stets eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im wesentlichen nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei Festlegung eines Vertragserfüllungszeitraumes von 30 bis 60 Tagen ist eine Anzahlung von 10% des vereinbarten Kaufpreises üblich.

Bei Zahlung des Gesamt- bzw. Restkaufpreises lässt der Verkäufer vor einem spanischen Notar die notarielle Kaufurkunde über lastenfreies Eigentum (Escritura) zugunsten des Käufers erstellen. Diese Urkunde wird vom Notariat zur Steuerbehörde weitergeleitet, damit die Grunderwerbssteuer festgesetzt werden kann. Danach wird der notarielle Kaufvertrag dem Registeramt zur Eigentumsumschreibung vorgelegt. Auf Wunsch, kann der Notar unmittelbar nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages eine vorläufige Eintragung des Eigentumsüberganges vornehmen lassen.

KOSTEN UND GEBÜHREN BEIM EIGENTUMSERWERB
7% Übertragungssteuer: Diese wird in Spanien I.T.P. genannt und ähnelt der Grunderwerbssteuer. Sie fällt für jede Immobilie, Villa, Apartment, Grundstück, Geschäftslokal, Garage, die zu einem Apartment gehört an, wenn diese privat erworben wird. Ist der Verkäufer ein Bauunternehmer, Bauherr oder Immobilienhändler dann kommt noch eine Ausstellungsgebühr in Höhe von 1% hinzu.

16% Mehrwertsteuer: Diese Steuer fällt für neu erschlossene Grundstücke, Geschäftslokale und gewerblich genutzte Garagenflächen an, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer, Bauherr, Promotor oder Immobilienhändler ist. Auch hier kommt noch eine Ausstellungsgebühr in Höhe von 1% hinzu.

Notargebühren und Grundbucheintragungskosten: Die Notargebühren sollten den Wert von € 902,00 nicht überschreiten, obwohl die Kosten je nach Zahl der Seiten oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde steigen können. Beispiele:

• Kaufobjekt € 300.500,00 Notargebühr ca. € 481,00
• Kaufobjekt € 601.000,00 Notargebühr ca. € 601,00
• Kaufobjekt € 1.202.000,00 Notargebühr ca. € 661,00

Die Grundbucheintragungskosten, betragen etwa 65% der Notargebühren.

Wertzuwachssteuer: Diese wird von der Gemeinde auf der Grundlage eines Spezialindexes ermittelt und gibt den Anstieg des Quadratmeterpreises für das Grundstück für den Zeitraum vom Kauf durch den jetzigen Verkäufer bis hin zum gegenwärtigen Verkaufszeitpunkt wieder.
Diese Steuer ist eigentlich vom Verkäufer zu zahlen, wird in der Praxis jedoch oft vom Käufer getragen. Weil bei der Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen werden (Lage, Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit, Zeitraum der Eigentümerstellung des Verkäufers), kann der zu zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt ermittelt werden.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass im Rahmen eines Immobilienkaufes zwischen 7% und 9% des Kaufpreises an Immobilienerwerbskosten anfallen, zuzüglich der Wertzuwachssteuer, sofern diese vom Käufer getragen wird.